最近几年买房，尤其是买期房，我们最怕啥子？

相比减配，货不对板，更多人担心的是房子烂尾，压根收差点房。毕竟这两年延期交房的事件太多，多少房企爆雷。

一边还着房贷拿差点房，一边又交着房租，买房人多少辛酸。

01

重磅消息！

烂尾楼可申请退款

4月20日有个消息，可以说是一石惊起千层浪。

顶尖法发布了壹个名为：《顶尖人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。4月21日，《人民法院报》、河南省顶级人民法院官微《豫法阳光》亦同步发布此批复。

提炼一下重点：

在房屋不能交付且无实际交付也许的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应该予以支持。

4月20日执行！

这意味着顶尖法支持烂尾楼业主退款。

业内人士指出，这也宣告着“保交楼”事件将进入到深水区阶段，顶尖院的此次批复将为后续的强制执行及房企破产做预备。

此次规定基于河南保交楼事件做出了相关的受偿权规定，对于各地化解烂尾楼时间也具有积极的指南意义。

02

烂尾楼退款

实际操作中有何难点？

近年来烂尾楼比比皆是，很多购房者一旦买到烂尾楼，便面临着钱房两空的风险。

在以往的官司实践中，虽然主流认可业主的基本债券优先权，但是实务操作中却乱象丛生，因此业主的权利并没有得到有效保护。

而此次《批复》对购房者的保护力度要大于建筑公司，该政策在遇到退房索赔与工程款赔偿两个领域，要优先保护退房者权益。

简单翻译回来就是，房子的消费权利，是排在受偿权、抵押权以及其他债权前面的。

但需要注意的是，在退款时，需要认定房屋工程确实持续烂尾、且已经彻底没有交付的条件。可烂尾楼并不必然能够达到“房屋不能交付且无实际交付也许”的条件。

因此，在实践实施中的难点之一，就是要看法院如何认定。毕竟只有达到这一条件，才能运用该批复相关规定。

毕竟也许有消费者觉得已经不也许交付，但法院也许认为还有交付的也许。

这就很麻烦了，就说西安，延期交房的楼盘多如牛毛，比如当代·嘉宝公园悦MOMΛ、华南城1668新时代广场、立丰城市生活广场等，我们都了解他实际上工程已经拖延很久，但是估计也不会被认定为无实际交付能力。

还有比如易合坊之前烂尾多年未动工，虽然最终交付了，可这中间的时间成本，又有谁来向无辜的买房人买单呢？

还有壹个难点是，就算法院认定无法交房，也也许面临开发商资金链断裂、无其他财产可供执行，且已完成的在建工程变现困难的极端情况。

这几个实践中也许出现的疑难杂症，后期如何化解？是否会继续发布后续补充政策，也是我们关注的问题。

03

全款买房可退

那按揭贷款如何办？

此次批复中还指出了一点，商品房消费者以居住为目的购买房并已付款所有价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只付款了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际付款剩余价款的，可以运用前款规定。

这其中有两点需要注意。

第一：这里的优先权仅指“商品住房”，并不包括写字楼、商铺、厂房等其他房产；

第二：即使你是贷款买房，实际上也是银行已将购房全款付款向了开发商，只需要在一审庭辩终结前付款剩余价款的，亦适用于全款付款退款条例。

关于第二点，有键盘侠发出了灵魂拷问。

补足全款，若房子依然烂尾，开发商没钱退款，最终受益的究竟是谁，是不是值得推敲呢？

如果开发商没有可执行资产如何办，这个全款究竟还要不容交？这是壹个问题。

为此，房博士咨询过律师后得到的回应是“银行按揭贷款和购房合同是两份独立的合同，不可混为一谈。”

但可和此前发布的《顶尖人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释（2020修正）》联合起来看，购房者可通过诉讼的形式，标准开发商处理后期贷款。

实践中，商品房消费者在请求解除商品房买卖合同的同时，通常一并申请解除商品房抵押贷款合同，经法院审理后认为应该接触商品房买卖合同的，一并判决解除商品房抵押贷款合同。

对于商品房消费者已付款向开发商的购房款、已偿还向银行的贷款本金及利息，判决开发商偿还或赔偿，对于商品房消费者为偿还向银行的贷款本金及利息，判决开发商直接偿还向银行。

如果最终执行中，真实按照以上办法来办理，那我认为对于买房人来说算是壹个利好消息。

你如何看呢？欢迎文章下方留言讨论~